10 preguntas con respuesta sobre la FEIN
Si vas a comprar una casa y necesitas una hipoteca, debes familiarizarte cuanto antes con una palabra: FEIN. Este documento es indispensable para conocer todos los detalles del contrato hipotecario que estará vigente mientras dure tu relación con la entidad bancaria y pagues mes a mes la cuota correspondiente. Seguro que estas preguntas resuelven todas tus dudas.
- ¿Qué es la FEIN?
Una vez hayas escogido la oferta hipotecaria que mejor responda a tus intereses, el banco está en la obligación de entregarte esta ficha en la que consta toda la información necesaria para tomar una decisión antes de la firma. Aunque suele conocerse como oferta vinculante, FEIN es el acrónimo de Ficha Europea de Información Normalizada.
En ella el banco se compromete a mantener lo que está reflejado en la misma durante un plazo de 10 días, que es el tiempo que tienes de leerla, preguntar tus dudas al asesor de la sucursal y, finalmente, firmarla para dejar constancia de que estás de acuerdo con las condiciones expuestas y de que has entendido todo.
- ¿Qué contiene la FEIN?
En pocas palabras, todas las características del préstamo que vas a firmar, empezando por los datos del banco y los tuyos como titular. Debes prestar especial atención a las condiciones financieras, que van del importe del préstamo a su fecha de vencimiento, pasando por el número de cuotas, el importe de las mismas, la periodicidad de liquidación, la fecha de pago y, por supuesto, el tipo de interés.
- ¿Qué debo saber del tipo de interés?
En la FEIN vas a ver reflejado el tipo de interés que se aplicará a tu préstamo. Si es fijo, siempre será el mismo, pero si es variable, debe quedar recogido con qué frecuencia se revisará. Generalmente, en las hipotecas referenciadas a Euríbor, la cuota sube o baja en función de cómo lo haga este índice, tomando como referencia la tasa mensual cada seis o cada doce meses.
- ¿Contiene también las bonificaciones?
Sí, y es muy importante que compruebes que, efectivamente, en la FEIN está la bonificación máxima de la que puedes beneficiarte, cuál sería la TAE bonificada y cuál la no bonificada. En un apartado de la FEIN verás que se hace alusión a los productos vinculados y a los combinados. Los vinculados son obligatorios y se refieren a tener una cuenta en la entidad para domiciliar la hipoteca y a la existencia de un seguro de daños.
Los combinados son, precisamente, los productos y servicios que actuarán de bonificadores para rebajar el tipo de interés. Recuerda que, además de ser específicos y autónomos entre sí, son completamente voluntarios. Los más habituales son el ingreso de la nómina, la domiciliación de recibos y las tarjetas de débito y crédito, pero también los seguros de hogar y de vida, así como la contratación de una alarma.
- ¿Qué debo consultar en el cuadro de amortización?
Esta tabla ilustra de forma clara cuándo tendrá lugar el desembolso de las cuotas, incluyendo el número y su fecha de facturación. También se muestra el importe del recibo, desglosándolo en capital e intereses, y verás que después de cada cuota el capital pendiente va bajando.
Ten en cuenta dos cosas importantes. La primera es que en España se sigue el sistema de amortización francés. Esto significa que los primeros años de la hipoteca se pagan más intereses que capital, mientras que a medida que avanza el tiempo, los intereses ceden terreno al capital. La segunda es que el cuadro de amortización siempre se hace con el tipo de interés sin bonificaciones, dado que estas pueden variar a lo largo de la vida del préstamo. Por ejemplo, al cabo de unos años, puedes preferir cambiar el seguro de hogar.
- ¿Y si quiero pagar mi hipoteca antes de tiempo?
La FEIN también lo contempla, por eso incluye la posible comisión de reembolso anticipado, ya sea íntegra o parcialmente. Desde 2019, estas penalizaciones se acotaron por ley. En función del tipo de préstamo hipotecario (fijo o variable) y del año de amortización, el extra sobre el capital amortizado iba del 0,15% al 2%. Sin embargo, desde finales de 2022 y hasta finales de 2023 están completamente eliminadas debido a la situación económica excepcional que atraviesa el país.
- ¿Incluye información sobre los intereses de demora?
Todo lo tiene que ver con el incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo también forma parte de la FEIN. La principal consecuencia cuando se produce un impago es la aplicación del tipo de interés ordinario más un máximo del 3%. Además, los bancos suelen prever una compensación fija por realizar las reclamaciones oportunas.
Asimismo, este documento te pone sobre aviso de que no pagar lo que te corresponde pone en grave peligro tu patrimonio, puesto que podría significar la pérdida de la propiedad y el embargo de tus bienes presentes y futuros, además de la inclusión de tus datos en un fichero de morosos.
- ¿En qué debo fijarme al consultar el reparto de los gastos?
Tanto en un apartado dentro de la propia FEIN como por separado en un anexo, encontrarás detallados todos los gastos de las escrituras y otros de tipo adicional que tienen que ver con los productos combinados o bonificadores, como por ejemplo, el mantenimiento de la cuenta de pago o el precio de los seguros.
En los gastos de las escrituras, verás que se diferencia claramente entre los que son asumidos por el banco y por ti. Del lado de la entidad, recuerda que son responsables de cargar con todos los gastos de la escritura hipotecaria, excepto con la tasación. Por tu parte, tendrás que abonar los importes de la notaría, registro y gestoría de la escritura de compraventa, además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
- ¿Qué otros datos o anexos no debo pasar por alto?
Existe información adicional que no está de más conocer, como los elementos de flexibilidad, que se refieren a la posibilidad de transferir el préstamo a otra persona o a otra entidad. Con la novación, permanecerías en la misma entidad, mientras que con la subrogación, te irías a otro banco. En la FEIN también se reflejan los medios de contacto que tienes a tu disposición en caso de querer presentar una reclamación, además de indicar que el supervisor del contrato es el Banco de España.
Como anexos a la FEIN, aparecerá una copia del proyecto del contrato, información sobre las garantías del seguro de daños que exige el prestamista, información sobre los gastos que te corresponden a ti y los que debe asumir el banco, la advertencia de la obligación de recibir asesoramiento personalizado por parte del notario que elijas y la FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). Esta última es un resumen de las cláusulas más relevantes, como son los gastos que corren por tu cuenta y las situaciones en las que se produciría el vencimiento anticipado del préstamo.
- ¿Es obligatorio firmarla?
En absoluto. Este documento es meramente informativo, no contractual. Si encuentras diferencias entre lo que te comentaron de viva voz y lo que está escrito, y tras reclamarlo, no lo modifican, ni se te ocurra firmar. Ten en cuenta que las escrituras de la hipoteca van a replicar lo que pone en la FEIN, no lo que el asesor te contó en privado. Si no te convence, no la firmes.
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