Comprar vivienda en España: ¿qué requisitos necesitan los extranjeros?

Las compras de vivienda en España por parte de extranjeros no residentes tiene un marcado carácter turístico. ¿Qué requisitos necesitan? ¿Cuáles son las exigencias de los bancos?

España continúa siendo uno de los destinos favoritos para la compra de vivienda por parte de extranjeros. El clima, la situación geográfica y la calidad de las infraestructuras son factores de peso en la elección de nuestro país como destino para segunda residencia. Desde Gesvalt respondemos a las principales dudas sobre valoración, fiscalidad y requisitos para la adquisición de vivienda para no residentes.

¿Qué requisitos necesita un extranjero no residente para comprar una vivienda en España?

El primer paso en contar con un Número de Identificación de Extranjeros (NIE). Este número es personal, único y exclusivo, y es necesario a todos los extranjeros que por sus intereses económicos, profesionales o sociales se relacionen con España. Puede ser solicitado en territorio español a la Dirección General de la Policía o, en el caso de que no se encuentren en el momento de la solicitud en España, a la Embajada o a los Consulados honorarios.

¿Qué impuesto paga un extranjero no residente al comprar una vivienda en España?

Cada vez que se firma una hipoteca hay que abonar un impuesto que grava los documentos notariales, denominado Actos Jurídicos Documentados (AJD) y que representa un porcentaje que varía según la comunidad autónoma en la que se formaliza el préstamo.

Los impuestos derivados de la transmisión patrimonial en España deben pagarla los no residentes. Si el inmueble es nuevo estará sujeto al IVA, y en caso de un inmueble usado deberá abonar el ITP o Impuesto de Transmisiones de la Propiedad (ITP).

¿Qué impuestos debe pagar un extranjero no residente con una vivienda en España?

IRNP: el Impuesto sobre la Renta de los No Residentes es un tributo que se aplica al propietario de un inmueble en caso de que no viva de forma permanente en el país. Se considera que una persona es residente fiscal en España si permanece físicamente en territorio español por más de 183 días. En este caso tributaría por el IRPF.

IP: aunque el propietario de una vivienda no resida en territorio español está sujeta al Impuesto sobre el Patrimonio. La ley estatal establece un mínimo exento de 700.000 euros, que también resulta aplicable a los no residentes.

IBI: el Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo local que se paga en los ayuntamientos en base al valor catastral. El tipo de gravamen (porcentaje) lo establece cada administración municipal.

¿Quién paga la tasación y cómo es el procedimiento?

Además de los impuestos, hay otros tributos asociados a la compra de una vivienda como son los gastos de notaría, gestoría, el registro y la tasación.

Las tasaciones deben ser realizadas por entidades independientes y homologadas en el Banco de España, como Gesvalt.

Tasaciones ECO

En el caso de invertir en vivienda en España por medio de una hipoteca, tanto si la entidad financiera es española o como extranjera, los Notarios solicitan una tasación oficial conforme a la norma ECO por una entidad independiente antes de la operación de compra.

El técnico tasador debe contar con formación específica en materia de valoración y tasación inmobiliaria y estar supervisado por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, como Gesvalt.

Por otro lado, las entidades extranjeras pueden solicitar una tasación conforme a sus respectivas legislaciones, en Europa y en los países de la órbita anglosajona para cumplir con este requisito suele ser suficiente con una Valoración RICS. Algunas entidades financieras españolas admiten informes RICS que complementan las tasaciones ECO.

Valoraciones RICS

Aunque no se requiera financiación para adquirir el activo, en muchos países es habitual solicitar previamente una Valoración RICS, en idioma del solicitante, que expone claramente el Valor de Mercado del inmueble y que orienta adecuadamente a los compradores en el proceso de compraventa con bases de valoración comparables internacionalmente.

Gesvalt desarrolla valoraciones RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), uno de los estándares profesiones más utilizados por inversores y reconocida globalmente por su prestigio y calidad.

¿Para qué sirven las Valoraciones RICS?

Son requeridas preferentemente en operaciones internacionales o corporativas, por su alto grado de reconocimiento. Son valoraciones utilizadas en operaciones de:

Financiación: Las entidades financieras internacionales utilizan los informes RICS para estimar el valor del colateral. Asimismo, algunas entidades financieras españolas admiten como complemento a las tasaciones ECO informes RICS que complementan la visión de los activos inmobiliarios.

Determinación del valor en adquisiciones y venta: compraventa, operaciones societarias y alquiler. Disponer de la información necesaria durante el proceso de compraventa. Conocer los riesgos potenciales de la compra y los factores que afectan al valor final de su inmueble.

Solicitar una valoración RICS

Dadas las diferentes finalidades para las que el cliente necesite el informe de valoración, está especialmente recomendada en activos en renta o ligados a explotaciones económicas, de cualquier actividad inmobiliaria, residencial, terciario, oficinas o comercial, e industrial.

¿Qué aporta una valoración RICS?

Un informe RICS aporta transparencia e independencia, tiene reconocimiento recíproco internacional, y están realizadas por profesionales de la más alta ética y profesionalidad, capaces de enfrentarse a los desafíos de un sector siempre cambiante.

¿Qué factores influyen en la elección de España para la compra de vivienda?

Entre los factores de peso en la elección de nuestro país por parte de extranjeros no residentes para la compra de vivienda, destacan el clima, la calidad de las infraestructuras, la oferta de ocio, los servicios sanitarios y la buena gastronomía.

¿Cuál es el destino favorito para las compras de vivienda por foráneos?

Las comunidades que más interesan a los no residentes se concentran principalmente en el litoral mediterráneo y los archipiélagos. El ranking de comunidades autónomas lo encabeza Canarias seguida de Comunidad Valenciana, Islas Baleares y Murcia.

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