Se dispara la demanda de obra nueva pero apenas hay oferta: cómo afectará a los precios

Se dispara la demanda de obra nueva pero apenas hay oferta: cómo afectará a los precios

La demanda relativa de idealista anticipa que se buscan entre 150.000 y 200.000 viviendas nuevas al año · Los precios de obra nueva tocan máximos mientras la construcción sufre los efectos de la crisis

El mercado de la vivienda vive un momento álgido en cuanto en lo que se refiere a la compraventa de viviendas. Si en febrero conocíamos que la venta de viviendas tocaba máximos desde 2007 con más de 565.000 operaciones en 2021, casi un 35% interanual más, lo que supone el mayor repunte de la serie histórica, y en lo que va de año hasta marzo, las cifras tampoco han bajado, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

La segunda mano es la que sigue dominando el mercado, con más de 450.000 operaciones, una cifra de ventas de viviendas usadas que ha batido el récord registrado en 2007 (con 448.918 unidades). Mientras, la obra nueva alcanzó el 20,3% del total de compraventas en 2021 hasta rozar las 115.000 transacciones, regresando a niveles que no se veían desde 2014.

Y la situación sigue por el mismo camino en lo que va de 2022. En el primer trimestre del año, ya se han vendido más de 165.500 viviendas, mientras que solo en marzo se inscribieron en los registros por encima de 59.200 casas, alcanzando cifras totales de la época del boom inmobiliario. De ellas, casi 32.500 unidades fueron viviendas nuevas entre enero y marzo, y es que solo en el tercer mes del año se transaccionaron 11.510 viviendas de nueva construcción, el segundo mes consecutivo donde se superan las 10.000 unidades obra nueva vendidas. Desde enero de 2021, la venta de vivienda de obra nueva, casi todas compradas sobre plano, no baja de las 8.500 unidades, unas cifras prácticamente testimoniales en años anteriores y que no repetían con asiduidad desde 2014.

La oferta de obra nueva seguirá siendo más baja de lo que pide la demanda

Pese a estos números destacados, desde idealista se aprecia que la actual oferta de vivienda no satisface a toda la demanda que busca un nuevo hogar, sobre todo hacia la obra nueva. Mientras las ventas de casas usadas superan los niveles de 2007, la de obra nueva aún se mantiene un 65% por debajo de las operaciones frente al boom inmobiliario.

Con los datos de demanda relativa de idealista, que analizan la presión de la demanda sobre la oferta, se calcula para cada zona como el número de contactos recibidos entre el total de anuncios existentes en un período de tiempo, nos encontramos que de cara a 2022 se prevé una mayor presión de la demanda que está buscando casas sobre la oferta de viviendas anuncias en el marketplace inmobiliario del sur de Europa, una cifra que oscilaría en una demanda en torno a las 150.000-200.000 unidades de obra nueva al año.

El pasado febrero, idealista/data ya analizaba las ciudades que lideraban la demanda en venta. La mayor presión de la demanda sobre la oferta de casas a la venta se concentra en la provincia de Madrid, muy por encima de la media nacional. La capital y hasta seis localidades de su periferia, como son Getafe, Pozuelo de Alarcón, Móstoles, Torrejón de Ardoz o Alcalá de Henares ocupan los primeros puestos del semáforo de la demanda en venta.

Unos cálculos que superan ligeramente los datos aportados por la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña), que estima que se necesitan entre 120.000 y 150.000 unidades nuevas al año hasta 2030 para cubrir la demanda estructural del mercado.

Sin embargo, el sector de la construcción está actualmente en unos niveles algo inferiores en cuanto a la concesión de visados de obra nueva, que son los que anticipan la construcción de viviendas. El pasado año cerró con 108.318 viviendas con el visado de dirección de obra nueva, según la estadística del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma). Es una cifra que mantiene la línea ascendente vista antes del estallido de la pandemia, y que no se veía desde 2009.

Los datos de visados publicados hasta ahora (enero y febrero de 2022) mejoran frente al mismo periodo de 2021, aunque hay que contar todavía existían algunas restricciones con motivo de la pandemia. Pero si nos fijamos en los datos mensuales, de las más de 10.000 visadas, por ejemplo, en julio, septiembre, octubre y noviembre de 2021, por ahora ya han bajado de las 9.000 en los dos primeros meses de este año.

Las previsiones de los analistas contemplan, sin embargo, un freno en el mercado del suelo y en el desarrollo de nuevas promociones residenciales.

Los propios promotores ya han avisado de que el actual entorno económico de incertidumbre provocará que los visados caigan respecto al año anterior. “Las obras comenzadas antes de la crisis se terminarán, pero un 43% de las promociones que aún estaban pendientes de la concesión de la licencia de obra nueva van a esperar a que el entorno económico mejore”, ha destacado recientemente presidente de ACPEspaña y Asprima, Juan Antonio Gómez-Pintado. “Los costes relacionados con la energía son los que más están afectando al sector. Productos como el acero, el aluminio, el cobre, el zinc o el cemento son los materiales que tienen un impacto mayor por el consumo de energía tan intensivo que necesitan”.

Para Bankinter, “las transacciones de suelo deberían moderarse en 2022”, y es que “el fuerte incremento de costes de construcción llevará a las principales promotoras a extremar la prudencia en compras de suelo con el objetivo de proteger sus márgenes a futuro”, y estiman que el equilibrio entre oferta y demanda se mantenga en unas 100.000 unidades anuales, con mejoras en los próximos años.

Y es como el propio departamento de estudios de la entidad y los Analistas Financieros Internacionales (AFI) anticipa un freno de las ventas y los precios de la vivienda ya en 2022 debido al el impacto de la ralentización económica y la escalada de la inflación.

Desde AFI comentan que “los visados de viviendas de nueva construcción se estancarán en el entorno de las 110.000 unidades anuales durante 2022 y 2023”, y destacan que “el aumento de los costes de diversos materiales de construcción, junto con la dificultad de cobertura de vacantes en el sector que pueda derivar en un aumento de los costes laborales, refuerzan esta previsión para la oferta residencial en el corto pazo.

Cómo afectará el actual entorno de incertidumbre a los precios de la vivienda nueva

Si las previsiones de los precios de la vivienda de algunos analistas a cierre de 2022 hablan de una ralentización de las subidas, entre el 1% y el 4%, aún se tiene que notar en el mercado actual, que quizás aún no ha reflejado el impacto de la invasión a Ucrania a finales de febrero, y que ya está afectando al alza de los precios y al deterioro de las condiciones de financiación, como la más que esperada subida del euríbor, y de la economía de las familias.

Por ahora, la obra nueva vive su particular boom en los precios, según el último informe de Euroval. Según sus tasaciones, el precio medio absoluto ya es un 33,3% más alto que en pleno boom inmobiliario, para colocar un nuevo precio medio récord nacional de 255.428 euros.

Los Registradores de la Propiedad también afirmaban en su último Estadística Registral Inmobiliaria correspondiente al primer trimestre que los precios de la vivienda nueva alcanzaron un nuevo máximo de la serie histórica trimestral con sus 2.025 euros/m2.

Pero los registradores advierten que “un cierto retroceso en el nivel de actividad resultaría normal, y teniendo en cuenta que niveles de compraventas por encima de las 480.000 unidades han supuesto escenarios de mercado activos. A corto y medio plazo resultará complicado situarse en cuantías anuales por debajo de dichos niveles”.

“Los procesos inflacionistas pueden estar llevando a fortalecer la favorable dinámica de fondo con la que ha venido contando el mercado, en la medida que pueden considerar a la vivienda como un valor refugio con respecto a dicho escenario”, han destacado los registradores, y es algo que también han manifestado los expertos de obra nueva de Solvia.

“El crecimiento sostenido de la demanda y la tendencia alcista de los precios han convertido a las viviendas de nueva construcción en una de las opciones más rentables del mercado inmobiliario”, concretan.


Sube la demanda de obra nueva, se frena la oferta: qué pasará con los precios — idealista/news

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