- Vaya pisazo, ¿no?
- Sí, está bastante bien.
- Me lo he comprado en régimen de cooperativa.
- Y me ha salido bastante bien de precio.
- ¡Ah!, ¿sí? ¿Y cuánto te has ahorrado por comprarlo en cooperativa?
- Un veinte por ciento, más o menos, comparado con los pisos de ahí en frente.
Este bien podría ser el diálogo de muchos socios cuando reciben sus primeras visitas familiares a la vivienda que acaban de autopromover ellos mismos a través de una sociedad cooperativa de viviendas.
Y es que muchos de los socios, tras un periplo no inferior a tres o cuatro años, habiéndoseles informado previamente de forma exhaustiva, un sinfín de circulares informativas mediante y varias asambleas generales a lo largo del ciclo, pasan de puntillas por un proyecto de vida, que es formar parte de una sociedad cooperativa, autopromotora de sus propias viviendas, ajenos a la responsabilidad que han asumido.
En la sociedad de la información en la que estamos instalados, donde su acceso es ilimitado y prácticamente gratuito, el modelo adolece de una verdadera cultura de cooperativismo tras un montón de años aportando cientos de miles de viviendas a la ciudadanía.
Las gestoras profesionales andamos muy empeñadas en difundir y extender el ejemplo y, aunque en determinadas épocas pareciera que las cooperativas están de moda –como el actual, gracias a sonados ejemplos singulares de algunas cooperativas gestionadas por asociados en la AGV, por su atractiva calidad y ubicaciones-, lo cierto es que son pocos en los que ha calado el mensaje de que son los propios socios los que hacen viable su proyecto. Tan solo queda el resultado: un buen precio y una buena forma de pago, en el mejor de los casos, no sin pocas fatigas que el socio de a pie no llega siquiera a percibir hasta adjudicarle la vivienda.
Así pues, algo tenemos que mejorar en la transmisión de la comunicación.
Hoy, no son pocos los colegios de educación primaria y ESO en España que se rigen por modelos de enseñanza cooperativos, donde los profesores se asocian en una cooperativa de enseñanza para optimizar los recursos, liderando entre todos la ideología del centro educativo a su imagen y semejanza. En las aulas, también se transmite ese espíritu cooperativo a los alumnos con la celebración de asambleas para tomar decisiones menores y, sobre todo, ensayar prácticas democráticas donde los unos convencen a los otros para adoptar los mejores acuerdos.
La cosa progresa muy poco a poco, cierto y verdad. Es un asunto generacional que tardará en llegar a la madurez. Faltan iniciativas y apoyo desde las instituciones para dar a conocer este modelo no especulativo que convive en minoría en el sector inmobiliario con un número creciente de players de más poderío.
El penúltimo siniestro acaecido en el sector de cooperativas de viviendas –despojado de cualquier tipo de ayuda e incentivo, a diferencia de los que pagamos entre todos para cambiar de vehículo automóvil del vecino, que todo el mundo sabe de su necesidad primaria básica-, gracias a unos gobernantes irracionales e ignorantes, fue el de invertir quién abonaba el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) en los préstamos hipotecarios. Una ocurrencia más. Tampoco hemos sabido transmitir el daño económico que ha supuesto para los socios cooperativistas en pos de lograr una vivienda asequible para revertirlo. Otro palo.
Como –casi- todo el mundo sabe, en el caso de las cooperativas de viviendas, estas estaban exentas del pago del impuesto del AJD. Sin embargo, desde que permutaron el sujeto pasivo al banco o al fondo de deuda, prestamistas de turno y aparentes pagadores del impuesto, ya procuran estos repercutir euro a euro el coste a la cooperativa, por muy prohibido que esté según el preámbulo del cambio de la medida fiscal “con el ánimo de estimular…”. Lo que ha penalizado “involuntariamente” es a un sector que procura viviendas a coste a sus socios, que ahora asume estoicamente este incremento fiscal.
El último siniestro viene de la mano del “Plan Vive Madrid” que la Comunidad de Madrid llevaba intentando unos años sacar adelante. Alquiler asequible, en definitiva. Nos parece bien hacer popular una iniciativa de este tipo que puede equilibrar los precios del mercado inmobiliario de Madrid y su área metropolitana, interviniendo en el aumento del parque de vivienda en alquiler. Lo que no podemos disculpar es que las cooperativas de viviendas (cooperativas de alquiler, que también existen y tienen su regulación) no hayan podido siquiera aspirar a adjudicarse alguno de los lotes de suelos del Plan Vive, restringidos a sociedades anónimas mercantiles.
Y es que sigue faltando pedagogía y formación en el modelo cooperativo, incluso en aquellos movimientos que se consideran sociales a sí mismos. Son muchos años, demasiados, sin una legislación propia, dedicada, dependientes del Ministerio de Trabajo –panorama nacional- o la Consejería de Empleo de turno, según la comunidad autónoma de cual se trate, en lugar de su seno natural en las competencias de Vivienda de las Administraciones Públicas. Algo contra natura.
No en vano, la oferta formativa para conocer en profundidad la peculiar idiosincrasia de las cooperativas de viviendas es prácticamente nula: tan solo dos escuelas de negocio –REBS con un programa corto y CIARE con un Curso Superior-, dan voz a la formación especializada del sector; el resto, se limita a la formación interna (cuando el tiempo y las urgencias lo permiten). La transmisión de conocimientos, pues, se limita a los gestores de cooperativas, cuyas plantillas –llegadas de otros sectores- aprenden el oficio de la gestión a base de la traditio de sus compañeros mayores. Por ello, desde la AGV, hemos puesto en marcha el Primer Curso de Gestión de Cooperativas, diseñado específicamente por expertos del sector y con prácticas remuneradas en gestoras profesionales miembros de la AGV.
Parece que la filosofía cooperativa tardará en calar en la sociedad, más ocupada en el individualismo de las personas y sus logros que el poder del colectivo y su capacidad de negociación, como bien saben los niños pequeños que disfrutan y entrenan el modelo en su clase todos los días para convencer al resto de que su mejor idea puede ser la de consenso.
Ahora que tanto se habla de coliving, cohousing, senior housing y otras formas de convivencia en sociedad, se debería conocer su etimología. Efectivamente, tienen su origen en colectivos al uso que comparten intereses comunes, es decir, en el espíritu cooperativo.
Necesitaríamos varias páginas más en esta publicación para profundizar en modelos cooperativos que son menos populares –por menos conocidos-, pero muy eficaces para hacer válido el dicho “la unión hace la fuerza”.
Varios ejemplos del modelo de gestión cooperativo menos -o apenas- conocidos son las cooperativas por fases, donde la sociedad no cesa cuando entrega la promoción inmobiliaria en curso. Cierto es que existen muy pocos ejemplos de este modelo donde conviven varias promociones a la vez en una misma cooperativa, en lugar de una sociedad por promoción, que es lo habitual.
Otro ejemplo menos conocido aún son las cooperativas de segundo grado –o cooperativa de cooperativas-, donde pueden convivir varias sociedades dentro, a su vez, incluso otro tipo de sociedades cooperativas como socias, una vez culminado el objeto social primario. La vida cooperativa de una sociedad no termina con la entrega de la promoción inmobiliaria –en venta o alquiler-, adjudicando las viviendas terminadas a sus socios, sino que estos han descubierto las ventajas de seguir ejercitando el modelo cooperativo para su consumo u otro tipo de actividades más o menos lucrativas.
Lo cierto es que todas las vertientes del modelo cooperativo conducen a un mismo destino: el notable ahorro de costes y la ilimitada capacidad de decisión de sus socios. Sin embargo, para llevar a cabo sus planes deberán contar con profesionales de la gestión que les asesoremos en la optimización de procesos y estructura de costes, con una amplia capacidad de negociación, código ético muy elevado y experiencia contrastada, así como un nivel fluido de relaciones con las administraciones y organismos públicos, bancos y financiadores, y el resto de actores secundarios para que la función sea perfecta.
Director de Negocio y Expansión en Grupo Ingescasa
